深圳银星集团作为民营企业，从93年成立至今二十多年，一直深耕深圳龙华观澜区域，开发运营了占地50万平米的银星科技园，一家民营企业能自建、自持、自营这样成规模的产业园区非常不容易。近日，银星集团副总裁张聪杰接受聚焦园区采访，分享了银星集团自建、自持、自营产业地产的经验。

张聪杰自清华大学毕业后即从事地产工作，先后任职于地产公司和政府科技园区，从事产业园区运营工作近13年，之后加入银星集团担任常务副总裁一职。

张聪杰介绍，银星集团的发展主要集中在两大业务板块：一是产业园区的建设运营，二是投资，两者之间相辅相成。 

未来七年打造200万平米科技产城

“我们不同于其它产业地产公司，基本上都是自建自持，自己运营园区，这也是银星的特色。在产业园区建设运营方面，目前主要运营银星科技园，其中，银星科技大厦建筑面积为10万平米，在去年被评为国家级孵化器，目前集聚了150多家企业，很多院士、千人计划、孔雀计划人才都集聚在这里。而银星科技大厦的后方则是40万平米的传统厂房，是13年前银星根据当时引进的世界500强富士施乐等大型企业的需求，为它们定制的标准厂房。前几年，我们同时通过招拍挂的方式拿到了三块地，建筑面积都分别在10万平米左右，其中一块在今年7月份将正式投入市场，目前正在招商，第二块正在建设中，预计明年年底也将投入使用，而第三块则正在进行产品定位设计，今明两年，银星将有30万平米的集办公、研发、生产、配套公寓于一体的物理空间投入市场。此外，40万平米的传统厂房也将在2019年开始进行更新改造，我们计划用5年时间把它们全部更新改造完成，用7年时间整体打造形成200万平米的科技产城。”张聪杰介绍。

“目前，我们的发展战略非常清晰，就是要在深耕区域打造200万平米的科技城，以智能制造、生命健康、航天航空三大产业为主打造未来产业集聚区，其中，商业、住宅、医疗、教育等设施也会进行，给整个科技城进行配套。未来200万平米的科技城将会集聚一大批科技企业和科技人才，形成非常好的创新科技氛围。”

“我们为什么以智能制造、生命健康和航天航空三大产业为主？首先，银星科技园本身是深圳首家智能机器人产业园，园区集聚了一批智能制造企业，包括我们投资控股的银星智能也是研发智能机器人的企业，所以智能制造是我们打造科技城的一个非常好的产业方向。其次，关于生命健康，一方面大家都知道它的门槛比一般产业要高，周期长，投资也大，这些都是我们经常讲的会制约它发展的因素，但是一旦产品成熟进入市场之后，它的市场生命力也会一般企业强，而附加值也高；另一方面，随着我国经济水平的提升，人们对健康的重视程度越来越高，在健康方面的投入也越来越大，从用户角度而言，生命健康也非常有发展前景；此外，银星本身已经引进了很多生物研究院，包括深圳市第二人民医院研发中心，目前银星科技园已集聚了一批生命健康行业机构，我们认为把生命健康作为科技城未来三大产业之一非常值得。至于为什么把航天航空也作为未来主导产业之一？一是银星集团本身跟军队一些院校有非常好的合作关系，已有一定的产业基础，二是我们非常看好军民融合，现在国家越来越提倡把一些军方技术民用化，而这方面工作的重点就是航天航空。”张聪杰解释。

“此外，从深圳的产业规划来看，深圳未来的产业定位包括了智能制造、生命健康、航天航空以及海洋产业，银星在海洋产业没有基础。因此，无论是从自身产业基础出发，还是看深圳未来的产业规划，都决定了我们未来要聚焦于智能制造、生命健康和航天航空这三大产业。”

投资与产业园区建设运营相辅相成

“通常情况下，自建、自持、自营产业园区，资金的回收周期都非常长，租金等方面的收入只是让我们保持良好的现金流，能够正常运作，如果想要获得更多的超额收益，我们认为投资和物业增值非常重要。”张聪杰表示。

“集团董事长非常看好投资业务，这么多年银星陆陆续续投了16家企业，控股其中3家。除了已投资的企业外，目前我们更多地是随着公司的产业园区运营去投资，银星专门成立了投资基金银卓创投，它的首要任务就是对银星孵化器内的企业进行投资。随着我们在产业空间的拓展，入驻银星园区的企业势必增多，不少企业都有金融需求，银星作为民营企业，有非常开放的合作心态，同时也有很灵活的合作方式，不仅可以直接投资，也可以租金换股权，或者产权换股权，根据不同企业在不同发展阶段的需求进行合作。只要企业有需求，我们都可以通过不同的方式和企业取得良好的结合点。”

“银星有众创空间、孵化器、加速器以及产业园区，本身就是全生态链的配置，一个企业从它萌发一个创新思路开始，一直到它上市，都可以和银星的空间资源进行对接。我们希望和企业之间不仅仅是租赁关系，而是和企业共同成长，随着企业的成长，银星也能得到更好的发展，共生共赢，这是我们在园区运营方面的一个发展思路。”

“而园区怎么帮助企业快速成长呢？我们认为服务很关键，银星的服务理念很简单，企业的需求就是我们需要提供的服务，通俗点讲就是帮助企业解决问题。当企业入驻银星科技园后，我们会定期走访，形成走访记录，银星要求每季度至少走访一遍所有入驻企业，通过走访了解企业的需求，当某种需求在一定程度上形成共性时，我们可能就会去搭建一个服务平台。”

“通过园区服务，我们不仅了解了企业的基本经营情况，同时也对企业团队有所了解，而这也为我们的投资打下了基石。我们认为投资很重要的一点是投人，通过长期在园区跟企业的接触，我们对企业以及对企业团队的判断都会更加准确，投资也就更加精准。银星集团的两大业务板块实际上是相辅相成、息息相关的，我们为企业提供服务，也为投资奠定了基础，而投资本身也是我们助力企业成长的一种重要手段。”张聪杰最后说道。