| 近期房地产税已经成为一个热门话题，有消息称，房地产税最快于2018年开征，会在房价增长过快的地区先试行。房地产税的开征会挤去高房价的泡沫，那么中国房地产是否存在泡沫，泡沫有多大？ 以现在深圳一套300万的房子为例，首付90万元，210万元通过银行贷款获得。等额本息贷款30年月供10528，30年需付379万，加首付总成本是469万。假如将房子出租每月可租4000元，一年4.8万元，房租每年上涨幅度受经济等多方面的影响，现折衷按照平均每年上涨8%来计算30年可以获得多少房租收益？按照等比数列的公式，30年可获得首年收益的113倍:4.8万*113=542万。542万的房租收益和469万元购房成本相差不大。 如果实际情况如范例所示那么房价是无泡沫的。是否所有的房子都没有泡沫？其实是相对的。比如深圳罗湖闹市区的某个老房子，租金也不高，但因为拆迁预期房价很高，如果拆迁预期破灭就有了泡沫。 又比如一家人有比较好的理财渠道，以业内知名的互联网理财第三方甄选管理平台——风车理财上展示的入驻平台收益率来看，投资者做好投资组合的情况下年化收益大致可以达到10%-15%，远高于8%的租金增长率；那么对这家人来说房子是存在泡沫的；假如没有什么好的投资渠道，钱放在银行拿1.5%的年化收益，那么不如拿来买房。因此泡沫针对不同的房子不同的人会有不同的答案，不可一概而论。 也有的朋友会质疑房租的租金上涨是否维持每年约8%的涨幅？因为举例无法照顾到所有的情况，以大城市一般情况为例，1.据统计中国的城镇化率是55%，按照发达国家的城市化进程预计未来的二三十年中国都会走在城镇化的快车道上，人口老龄化的问题会导致政策逐渐放宽生育限制，现在已经放开二胎。人口的持续涌入会导致住房需求增加。2.有人可能会说经济下行，未来的房租增长可能会减缓，这个观点是符合实际情况的。大城市的GDP增长率约在8%以上，人均收入的增长和GDP增长接近，商品房的租客实际经济情况会更好，增长值会高于平均值，这是房租增长的一个有力支撑。房租的增长未来三十年会呈现先增长快后增长慢的局面，但是房贷的利息从长期来看伴随着量化宽松政策也会逐渐降低，意味着购房者少付不少贷款利息，和租金收益增速降低会有一定的抵消作用。 对于大城市交通便利，未来地铁口，政策红利区，租金的增长也会更高，当然房价租金比也更高，对于小城市房租的增长会比较缓慢，那么也能看出房价租金比比较低。房价总是反应了未来的一段时间的预期。围绕着上面举得300万元房子的例子，预期差的房子房价也低，预期好的房子房价也高。 总结：从整体来看，现今中国房地产并无很大的泡沫，再涨一倍的话那就很难说了。如果没有充足的资金买房，那么提前将零散资金通过风车理财、优质基金等平台进行投资，收益的增加会逐渐抵消房价的上涨。如果有充足的资金，购入性价比高的房子，也能实现财富的增值。 |
