| 万科对外说：“活下去。” 然后，你当真了么？ 要不要当真，来看看过去这十五年，万科每次对外发出重磅信号之后，自己都做了什么。 01 让我们把时间轴拉长，回到十五年前。 那个时候的万科，周刊系占据主导，对于行业重大趋势，依然会聘用外部脑库做行业支撑。 2003年的万科，聘请锡恩管理顾问公司的对“房地产业天花板”问题做专题研究。这个研究一做就做了一年，到了2004年，姜汝祥做了《美国房地产行业的演化与PulteHomes公司的战略选择》的专题演讲。 报告分析指出：
紧随其后，万科财务总监王文金发言说：
而这一年，万科的销售仅仅为63.8亿，所以王石一听到这个数据，非常生气：“年轻人，你们不要这么心浮气躁，这是在搞大跃进。” 后来，前万科周刊的主编全忠又做了一次研究，这一次研究的对象不是别人，是刚刚挑战万科而失败的顺驰，王石曾经因为老孙的一句话不悦，但是万科并没有研究顺驰为什么失败，研究的重点在于：如何快周转。 研究发现，顺驰之所以可以那么快，是因为将现金流玩到极致，一块钱在公司体制内合理运转可以激活无限的能量。 外部趋势很好，内在动力也够，万科正式发布了《10年中长期发展规划》，这是万科发展历史上第一份正式的战略规划。 明确表明，万科要在十年内做到一千亿，这是万科第一次对外告昭自己的野心，也是如今看来最坦诚的一次告白。 事实告诉我们，野心不论如何的大，只要站在了风口，人人都在天上飞。 2010年，距离自己的十年计划刚刚过了一半，万科就完成了千亿指标，全年销售金额是1081.6亿。 地产业内开始弥漫一句口号：人有多大胆，地有多大产。 万科的这份计划几乎让所有房企都打上了鸡血，这一股鸡血几乎就是从那时候一直贯穿至今，小公司三年过千亿，中型公司千亿起跳，大公司呵呵一笑，悄无声息的把自己的规模做到了五千亿。 数字在房企老板里仿佛就是探囊取物。 但是实践告诉我们，做大做强在这个时候是对的，放弃对规模的追求在这个阶段毫无疑问是浪费时代对你的馈赠。 这是万科第一次对外散发信号，正是因为这个信号异常之精准，所以很多房企养成了，以万科为标杆，以万科马首是瞻。 02 但是下一次的信号弹释放，似乎就有点不一样。 时间点来到了2012年，这一次郁亮抛出的是白银时代论，过往房地产在快周转的带动下，确实是黄金时代，赚钱是一件不太难的事情。 相比较黄金的白银，很显然万科在强调，市场会比以前要更加艰难。 郁亮指出：“住宅市场不可能永远增长下去，不出10年，我们会看到行业的天花板。” 当时给的依据是中国城镇户均套数约为1套，所以这个行业不会无休止的发展下去。这个数据被郁亮一直在使用，直到前阵子郁亮的对内讲话，这个数字变成了1.5，似乎中国房地产将要走到了尽头。 当然，也有人真的为白银时代这个观点买单，著名的地产网红潘石屹，也差不多在这个时候开始，企业开启快速的收缩战略，soho中国也真的很久没有在地产这个舞台上跳舞了。 但是当我们还在咀嚼白银时代到底是什么意思的时候，很多人似乎忘了万科内部对外释放的一个数据。 2012年，万科董秘谭华杰牵头又做了一个研究报告，很有意思的提出了一个概念叫“居民部门利息保障倍数”，认为只要这个数字高于1.5，那么房价就不存在下跌的可能性。 什么意思，就是老百姓的储蓄值，只要高于房贷待还利息总和的1.5倍，房价就不会跌，注意，这里指的仅仅是利息。 在2015年的时候，万科测算了一个数字，这个数字已经不仅仅是高于1.5了，这个数字是10.4，换句话来说，哪怕每年房价按照20%的增长，到了2025年也不会超过安全边际的1.5。 而这个观点就沉在万科自己的体系内，完全没有对外传播。 不过有趣的是，就在喊出了白银时代这个口号，似乎像2004年的千亿计划一样引起的轰动效应，那时候大家打鸡血，这时候大家开始焦虑。 但是悄然间，万科为自己储备了足够的现金，2014年万科的年报上现金高达627亿之多。 这么多现金干嘛用的，那时候拿地还不需要用自有资金，如果没猜错的话，应该是做好准备，随时出手收购那些被吓瘫了的企业。 嘴上说不要，身体还是很诚实的。 只是稍微不凑巧的是，提出白银时代后的2015年，楼市刚好迎来了大年，信贷宽松，土地出让踊跃，恒大、碧桂园、融创也在这股浪潮里快速的崛起。 恒大碧桂园分别坐过老大的位置，融创也对外说着，这不是白银时代，而是钻石时代。 而万科放在账上的资金，没有收购太多的房企，后来在2016年和2017年分别收购了印力和普洛斯。 这也算机缘巧合，商业和物流两个板块里的铺设，万科真正意义上开始了多元化的战略，热带雨林也好，八爪鱼战略也好，万科真正意义上开始转型，白银时代后，万科提出了万亿市值。 回望白银时代这个口号下万科的尝试，有猜对的，也有猜错的，也有机缘巧合的。 但是这一轮后，依然有人追求万科的脚步，后面陆陆续续大量房企也开启多元化的生存模式，除了房地产开始布局其他产业，前阵子大家集体的改名也暗合了这样的规则。 起码在资本市场领域来说，单纯的房地产显然没有多元化战略来的讨巧。 当然真的吃亏的，还是那些放弃房地产的这些企业。 03 前两天，万科那句活下去，很醒目，很直接，红底白字，贴在上面都有股无声的力量。 这句口号在朋友圈引起了共振，说实话这句话的力量比2014年的白银时代更加直接也更加让人焦虑。 如今这个时代里，确实太多的房企看不到出路看不到未来，活下去这个词让人感慨，万科都要活不下去了，我们是不是死定了。 嗯，一样的，看口号之后我们依然再看万科具体做了什么。 万科的账上现金，2018年中报已经飙升到了1598亿了，不仅如此，之前郁亮的内部说话，回款目标是第一指标，要求的回款是6300亿。 毫无疑问，万科一定不会活不下去，某种程度上，万科还可以活的很精彩。 活下去这个词，更像是万科对别人说的：“如果活不下去，我可以接盘。” 这样的话更像是我小学时候特别讨厌的同桌，每次考试结束后都会和我说：完了完了完了，这次我死定了，只考了98分。 看他这样你能怎么办，还不是买点零食给他，让他给我抄点答案。 其实如今这个世道里，焦虑到处都在弥漫，行业依然很是艰难，万科这个老大哥如今对外说出这样的话，对于旁观者需要做三个决定。 面对活下去这样三个字，你可以像2012年时候的恒大碧桂园融创，不理万科依然保持高速发展的战略，追求你的千亿万亿目标，也可以像2014年时候的龙湖，也开启自己集团多元化的脚步，更可以像潘石屹一样悲观绝望，然后尽快的离开市场。 对一句话，你读到什么，其实是你自己的事情，和万科无关，也和任何人无关。 自己做决定，以及决定后结果怎么样，一切都需要时间过后去回望。 唯一可以确定的是，如果真的被吓到了，可以尝试着让万科恒大碧桂园融创他们收购，这并不是什么丢人的事情。 世道不好是客观事实，而通常来说世道不好的行业里，大公司吃掉小公司，小公司拿钱去度假，都是各取所需。 04 我刚进入公司的时候，我的同事和我说，每个人都有三副面孔，第一幅是自己想要成为的那个人设，第二个是别人眼里的人设，第三个是真实的自我。我们每次的言行，都在构建这三个人设，但是很奇怪这三个人设都是完全不同的样子。 万科的这句活下去，更多的在我眼里是构建别人眼里的人设，世道很惨我要活下去，让其他房企都小心。 万科能说出活下去这句话，本质上是来自于坦然，真正看透市场的人，会根据市场做出对自己有利的判断，对内储备粮草，对外释放人设。 哦，对了，关于那个居民部门利息保障倍数，在2018年也确实下滑了，变成了多少各位知道么？ 3.87。 下滑了很多，但依然距离1.5有很长的距离，现在再来测算，扛到2025年依然没有问题。而且这个储蓄值尚未计算一个家庭的其他资产。 房地产这个行当就是这么奇怪，每当我们以为他不行了，但是熬一阵子后回头看，自己遍体鳞伤之后，别人多半活的还好好的。 别人为什么可以活的很好，因为别人总是比你更好的做出判断。 所以写到这里，大家应该会想起一个很有趣的段子，三个人坐电梯，一个在电梯里高抬腿，一个在电梯里用头撞墙，一个在电梯里做俯卧撑，出了电梯后别人问他们怎么上来的，他们都说自己是跑步上来的，用头撞墙上来的，做俯卧撑上来的，没有一个说自己是坐电梯上来的。 而这三个人，就是三种开发商，高抬腿的就是快周转的，用头撞墙的是多元化的，做俯卧撑的是做产品的，他们在对外诉说自己成功经验的时候，都忘了自己装在中国城镇化这个大电梯里。 如果不能清晰地认知当下，也就不能清晰地认知自己，好时代的时候舆论混杂没人发现，差时代的时候活不下去，这其实一点都不冤。 不论如何，真正在一个行当的高手，总是会在当下这个时代里做些事情，让企业可以基业长青。 郁亮有一句话说的无比真诚：
最后贴一张图：
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